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  假設房屋原價、現在成交的網簽價格，全部以該區域的最低指導價來計算，那麼2009年該區域最低指導價約6000元/平方米，該套房屋原值就是87萬元；目前指導價1.65-1.75萬元/平方米，現在成交價就是239萬，與原值相差152萬，再減去裝修成本、貸款利息、相關稅費估算52萬元，還剩100萬元，20%的個稅則是20萬元。這是最保守的估計。

  該房屋面積145平方米，是房主2009年買的二手房，今年4月開始掛牌出售。由於該房屋不滿五年、也非唯一住房，需要征收20%個人所得稅。即便如此，在掛牌1個月後，該房屋就以445萬成交瞭。"稅全部由買房人承擔。"周小姐告訴本報。即使是這種稅費較重的房源，依然難逃稅費轉嫁給買傢的套路。

  這套房屋面積50平方米，房主是約3年前從開發商手中買的新房，因此房屋原值按當時的新房價格計算，約115萬元。最近賣出，網簽價格是142萬元，與原價差額27萬元。

  北京北五環外西三旗區域，一套七八十平方米的兩居室，房價3萬元左右/平方米，總價普遍在200萬出頭，尚屬於剛需能夠承受的范圍，該區域在"國五條"後很快就活躍起來。

  該房屋實際成交價格445萬，個稅一項轉嫁給買方者的額外成本20萬，使得該房屋二胎房屋設定在實際成交價的基礎上漲價4.5%。

  該區域鏈傢地產的一個門店內成交瞭一套需要繳納20%個稅的房屋。

  原因在於，北京二手房各項稅費的繳納，以住建委網簽備案的價格為準。而目前北京網簽的最低指導價，往往大幅低於市場價。例如一套房屋實際成交價400萬元，依據政府指導價網簽價格最低隻有200萬元，如果買房人全款買房，則網簽價格可以是最低指導價200萬，各項稅費按200萬元的房價繳納；而買房人如支付能力有限需要貸款200萬元，可以貸7成，那麼網簽價格就要達到285萬元才能滿足貸款需求，這樣買房者就需要按285萬元納稅，而非200萬元。這就意味著，同一套房屋，全款的買傢，網簽價格可以是指導價的最低值，從而各項稅費也能按最低值繳納；而貸款買傢，網簽值提高，繳納的各項稅費也相應水漲船高。

  北京市執行細則中，這個差額還可以減去房屋裝修費用、貸款利息、相關稅費等，再按20%征稅。這套房屋的裝修費用發票金額約5萬元，支付銀行貸款利息約5萬元，購新房時支付契稅1.15萬元，此次交易需繳納營業稅7.81萬元，共計18.96萬元。

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內容來自sina新聞

  20%的算法

  隨著"國五條"細則的執行，北京二手房市場進入觀望階段，在價格並沒有明顯變化的情況下，成交量大幅度萎縮。4月，網簽成交套數5212套，明顯低於今年1、2、3月的19561套、10123套、43780套。5月份，成交量萎縮變得更為嚴重，前12天，共網簽1556套，連續12天低於300套/天，創2009年全面網簽以來的最低紀錄。

  用27萬元差額，減去相關稅費18.96萬元，還剩8.04萬元，需要繳納的個人所得稅為1.608萬元，該費用轉嫁給買傢支付。如果是按新政之前1%計個人所得稅，金額應該是1.42萬元。買傢成本增加約2000元。

  "因為這套房屋是最近幾年購買的商品房，所以原始成交價格相對較高，與現在成交價的差額較小，即使稅金增加，買傢尚能接受。"該店王經理說，五環內，房屋單價高、總價高，受到20%個稅的影響也更大。

  20%個稅在二手房交易中依然延續瞭以往5.5%營業稅轉嫁給買房者的這條"劫貧濟富"的老路。買房人越是資金充裕的"富人"，需要繳納的稅越少；越是資金不充裕的"窮人"，需要繳納的稅越多。

  在北京，二手房交易的網簽價格是納稅以及申請住房按揭貸款的依據，以政府的區域最低指導價為依據，一般不低於指導價即可，該價格往往比實際成交價格低。做低網簽價格，主要可以幫助購房者達到避稅的目的。

  但2011年11月，北京大幅度上調瞭二手房最低計稅指導價，在此之前，沿用的是2006年頒佈的指導價。以海淀區學清路區域為例，2006年的指導價是6057元/平方米，2011年調整後的價格接近2萬元/平方米。根據指導價，一套80平方米的房屋，以前網簽價格最低約48萬元，現在最低約160萬元。這意味著，即使該房屋在現在的交易中以最低指導價網簽備案，依然存在110萬元的差額要征稅。

  如果現在成交的一套二手房，賣傢當時獲得這套房屋時也是通過購買二手房獲得且交易是在2011年11月之前達成，又不滿足如"滿五年唯一住房"的條件，那麼就天然產生瞭因為政府大幅上調指導價而存在的巨大差額。

  周小姐是朝陽區國美第一城的一名業主，她告訴本報最近國美第一城一個需要繳納20%個稅的成交案例。

20%個稅被指劫貧濟富買房人越沒錢交的稅越多

  由於新政要求，個人轉讓住房，轉讓房屋價格減去原值和合理費用後的餘額，按照20%稅率征收個人所得稅。這一規則，使得此類房屋成交量驟減，鏈傢地產[微博]市場部分析師張旭表示，新政後，需要繳納20%個稅的房屋成交的例子很少，難以統計到其所占比例，絕大部分的成交都是集中在"滿五年唯一"的免個稅商品房以及無法核實原值按1%征收個稅的已購公房上。

  不過，中原地產市場總監張大偉認為，鑒別稅費是誰承擔的最基本要素，是看成交價格和市場價格的對比，如果成交價格比市場價格低的話，就是買賣雙方同時承擔瞭稅費。

  據本報瞭解，國美第一城的一套同戶型、無個稅房源，近日成交價是455萬元，比該房屋成交價高10萬元，算房主讓利10萬元，該房屋的買房者依然支付瞭至少20萬元的個稅，抵消房主讓利10萬元，買房成本依然增加瞭至少10萬元。

  這還不考慮"滿五年且唯一"的免稅房源所采取的提價行為。周小姐表示，她從春節前就開始看房，國美第一城項目漲價的軌跡非常明顯，春節前，上述同類型房源的報價約為390萬元，春節後到瞭400萬-410萬元。3月份，她再看房時，一套無個稅房源的報價是440萬，近期這套無個稅房源成交價竟然達到455萬元。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-18/11323177656.shtml

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